Deudas locativas durante la emergencia. Decreto 320/2020, publicado en el B.O. 29/03/2020

Al mantenerse el aislamiento social, preventivo y obligatorio en cumplimiento del DNU y sus modificatorias, se suscitaron distintas dudas e interrogantes acerca del modo y la implementación de los mismos. El Dr. Daniel E. Moeremans realizó el siguiente análisis respectivo.

I. Introducción

En un trabajo anterior habíamos manifestado que es unánime el criterio de que estamos viviendo una situación que se enmarca en lo dispuesto por el art. 1730 del CCC. Es decir, la pandemia del coronavirus, que llevó a que el PE dictara, entre otras medidas, el aislamiento social obligatorio, constituye un caso fortuito o fuerza mayor, excluyente de responsabilidad en la medida del casus (art. 955 del CCC primera parte), siendo una especie de “causa ajena”, excluyente de responsabilidad. También mencionamos que a diferencia a lo que lamentablemente estamos acostumbrados (emergencias económicas, sociales), en el caso se trata principalmente de una emergencia sanitaria, con la particularidad que tiene también efectos económicos negativos, cuyas dimensiones aún no se han determinado o evaluado, pero que se consideran serán extraordinarios tanto en la economía nacional como mundial y que estos efectos se ven agravados por la crisis económica que ya antes atravesaba y atraviesa nuestro país. También señalamos que otra particularidad que presenta el casus es la temporalidad, es decir no se trata de una situación de imposibilidad definitiva ya que tarde o temprano, la causal de fuerza mayor desaparecerá, aunque, sus efectos negativos se prolongarán en el tiempo. La temporalidad del casus impacta en la subsistencia de la obligación, aunque se suspendan en principio sus efectos, hasta tanto desaparezca el casus. En este sentido el art. 956 del CCC establece que cuando el casus es temporario sólo tiene efecto extintivo de la obligación cuando el plazo es esencial, o cuando su duración frustre el interés del acreedor de modo irreversible. En los demás supuestos solo se suspenden los efectos del contrato. Apuntábamos también que, en materia de contrato de locación inmobiliaria, el tema del casus está tratado entre otros puntos en el art. 1203 CCC. Este artículo establece que “si por caso fortuito o fuerza mayor, el locatario se ve impedido de usar o gozar de la cosa, o esta no puede servir para el objeto de la convención, puede pedir la rescisión del contrato, o la cesación del pago del precio por el tiempo que no pueda usar o gozar de la cosa. Si el caso fortuito no afecta a la cosa misma, sus obligaciones continúan como antes”. Esta redacción se apartó del Código de Vélez en el sentido de que literalmente resulta solo aplicable, si el casus afecta la cosa misma. En caso contrario, en teoría, sus obligaciones siguen como antes. Nosotros, ya en otro trabajo, propugnamos sin embargo, la aplicación de esta norma para el supuesto en que el destino para el que se celebró el contrato no pudiera ser cumplido por el casus. En el presente el casus no se asimila a la posibilidad real de pago en virtud de una situación de emergencia, sino más bien

a la onerosidad sobreviniente del mismo producto de un hecho extraordinario e imprevisible, es decir más cerca de la teoría de la imprevisión (art. 1091 CCC). Analizábamos en el trabajo primeramente mencionado la situación tanto del locatario cuanto del locador, concluyendo que tengo para mí que en los casos en que no se haya impactado el ingreso de los locatarios, el contrato debería cumplirse tal como está pactado. En los supuestos en que sí se ha impactado en alguna de las variables referidas, se debe aplicar el art. 1091 del CCC, pudiendo la parte afectada solicitar extrajudicialmente la adecuación del contrato, en base a la doctrina del esfuerzo compartido. Si no se lograra un acuerdo, se deberá requerir la intervención judicial o prejudicial a través del proceso de mediación. En principio se debería ofrecer pagar lo que se considere justo en base a un criterio de buena fe. No sería de buena fe negarse a pagar in totum el precio, si continúa de alguna manera en el uso y goce del inmueble. El contrato, en principio, no puede resolverse ni por el locador ni por el locatario, salvo casos particulares, es decir cuando el destino no sea posible alcanzar, o cuando el plazo es esencial o cuando la ecuación económica o financiera del contrato se rompió definitivamente. En dicho trabajo propugnamos en concreto la aplicación de la teoría del esfuerzo compartido en cuanto se haya afectado el sinalagma funcional.

II. Art. 9 del Decreto 320/2020. Deudas locativas:

El art. 9° dispone que las deudas que pudieren generarse desde el 29/3/2020 y hasta el 30/9/2020, originadas en la falta de pago, pagos fuera de término, o pagos parciales, deberán abonarse en, al menos, 3 cuotas y como máximo seis, con vencimiento en la misma fecha de vencimiento del arriendo del mes de octubre. Podrán aplicarse intereses compensatorios, los que no podrán exceder la tasa pasiva para plazo fijos en pesos a 30 días que paga el BNA. No pueden aplicarse intereses moratorios ni punitorios, ni ninguna otra penalidad. Las partes podrán establecer una forma de pago distinta pero más beneficiosa para el locatario. Se suspende la posibilidad de rescindir el contrato de locación por falta de pago, mencionado en el inc. c) del art. 1219 del CCC. Por lo demás se establece que las obligaciones del fiador permanecerán vigentes hasta la total cancelación, lo que ya fue objeto de comentario anterior.

Este artículo amplía lo prescripto respecto del congelamiento del precio locativo. Si bien no lo dice expresamente, pero en base a una interpretación armónica, no se aplica a las prestaciones accesorias como impensas, expensas, etc. las que deberían ser canceladas en el plazo originariamente establecido. Se incluye entonces las consecuencias de la falta de pago del precio entre los períodos abril/septiembre 2020. En estos casos, si el locatario hace uso de la espera legal y paga tardíamente, los intereses compensatorios deben refinanciarse y pagarse a partir de Octubre de 2020, con un interés

compensatorio, cuya tasa no puede ser superior a la que paga el BNA para sus depósitos a plazo fijo a 30 días del BNA. Es decir, en estos casos si bien se difiere la posibilidad de pago se produce un anatocismo a favor del acreedor, quien podrá percibir intereses sobre intereses, aunque limitados.

En el caso de falta total o parcial del precio, lo que se adeude entre el 29 de Marzo de 2020, (en rigor será a partir de Abril, pues salvo que se pague a mes vencido, el alquiler del mes de marzo ya estará devengado y vencido) hasta el 30 de Septiembre 2020, se podrá pagar en 3 meses en la forma y con el interés mencionado. En estos casos no habrá anatocismo, pues lo que se debería sería parte del capital. En todos los casos se establece una espera (hasta el 30 de Septiembre 2020). Dicha fecha puede ser prorrogada en virtud de lo dispuesto en el art. 13 del Decreto 320. Es decir, hasta el cumplimiento del término la deuda no es exigible judicialmente. También se prescribe una obligación de refinanciar la deuda con una tasa de interés regulada (no puede superar la tasa pasiva del BNA a 30 días) y una suspensión de la facultad del locador de declarar la rescisión o resolución del contrato por falta de pago de dos períodos consecutivos. Como vemos entonces, el decreto establece una espera hasta el 30 de septiembre y una obligación de refinanciación, todo ello en beneficio del locatario. Este está facultado en definitiva hasta el 30 de septiembre a no pagar el precio, a hacerlo en forma tardía o a hacerlo parcialmente, sin que ello implique caer en mora. Lo adeudado podrá pagarlo a partir de Octubre 2020 con un interés compensatorio a tasa pasiva, excluyéndose otro tipo de costo financiero o contractual. Es el locador quien debe cargar con el diferimiento del pago a una tasa regulada, pero sin ningún tipo de compensación o subsidio por parte del Estado. Es decir, se externaliza el problema de un grupo de la sociedad para trasladarlo a otro grupo. A nuestro entender hubiera sido mejor que el propio Estado subsidiaria créditos para aquellos que no puedan pagar el alquiler por la crisis sanitaria y sus efectos económicos. De esta manera internalizaba el problema, brindando una solución a los locatarios, sin afectar a la otra parte de la relación. Ahora bien, consideramos también que el derecho a no pagar puntualmente debe ser ejercido en el marco de la buena fe (art. 9 y 961 del CCC), por lo que no deberían poder invocarlo aquellos que no sufrieron el impacto en la ecuación económica del contrato. Ellos deberían cancelarlo. En los demás casos también por el principio de buena fe se debería compartir el esfuerzo y solo en caso excepcionales no pagar. Por otro lado, el decreto es optimista al considerar que a partir de Octubre 2020 el locatario podrá pagar enteramente el alquiler y la diferencia adeudada más el interés compensatorio. Esperemos que esta predicción se cumpla y no que se vuelva a caer en la prórroga de la prórroga, ya prevista como válvula de escape en el art. 13 del Decreto. Por último, respecto del fiador se agrava nuevamente su posición, ya que continuará afianzando la obligación, a pesar de lo establecido en el CCC.

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