El Decreto 320/2020 prescribe que hasta el 30 de Septiembre 2020, se dispone el congelamiento del precio de las locaciones mencionadas en el art. 9°. Durante la vigencia de esta medida se deberá abonar el precio de la locación correspondiente al mes de marzo del corriente año. La misma norma regirá para la cuota mensual que deba abonar la parte locataria cuando las partes acordaron un precio total del contrato. Las demás prestaciones asumidas convencionalmente por la parte locataria, se regirán conforme lo acordado por las partes.
Si bien el Art. 4° habla de congelamiento de precios de alquiler, lo que pareciera dar la idea de que los alquileres permanecerán invariables temporariamente, en rigor lo que se establece es la invariabilidad de la exigibilidad de la totalidad del precio de los alquileres (si lo hubiera) comprendidos desde marzo de 2020 hasta Septiembre de 2020, dejando en suspenso la diferencia, para ser pagada a partir de Octubre 2020.
Se aclara además que esta disposición no afecta las demás prestaciones de pago periódica asumida convencionalmente por el locatario y que conjuntamente con el precio, componen el llamado canon locativo (art. 1208 del CCC). Es decir, la norma no impacta en nada el pago de las impensas ni de las expensas ordinarias, las que deberán cancelarse al precio vigente de cada período.
La norma determina que el precio, cualquiera sea la modalidad convenida se mantendrá invariable durante el período mencionado, es decir desde marzo a septiembre 2020. Se “congela” el mismo. Sin embargo, como mencionamos, ello es parcialmente cierto. El locatario es verdad podrá seguir pagando el mismo precio, pero deberá pagar a partir de Octubre 2020 la diferencia. Se trata entonces no de un verdadero congelamiento, sino de una espera de la exigibilidad del nuevo valor locativo emergente del contrato, debiendo pagar por ende, el precio ya vigente. Se trata de un alivio financiero, pues se difiere sin costo el pago de la diferencia, pero no de una solución de fondo.
Esta medida, al no distinguir, se aplica a todas las modalidades de fijación de precio, incluso al llamado precio cuotativo, en cuyo caso podría incluso no llegar a beneficiar al locatario, sino a perjudicarlo (por ej. si se fija un porcentaje del producto de la explotación, y el monto por la emergencia sanitaria es menor al de Febrero por ej. Según la norma debería pagar el
mismo alquiler). En este caso lo más justo es respetar el contrato y que el inquilino pague lo convencionalmente acordado.
En el caso más corriente de precio escalonado, la norma no impacta de la misma manera al total del universo de contratos de locación involucrado. En efecto, en aquellos contratos en que estaba previsto la modificación del precio en marzo, la norma lo impacta en forma plena. Pero en aquéllos que ya variaron el precio en febrero o con anterioridad, el impacto será mucho menor. Es decir, hay locatarios que se verán beneficiados por la norma y otros que se verán apenas beneficiados o casi nada, lo cual pone en duda la bondad del artículo, desde este punto de vista.
Por otra parte, se aclara que el congelamiento es temporario hasta el 30 de septiembre 2020. La fecha luce nuevamente arbitraria, por cuanto si bien es probable que concluya la pandemia o por lo menos el aislamiento obligatorio, no ocurre lo mismo con los efectos económicos de la misma. Es por ello que, nuevamente, debería prescribir que la suspensión se mantendrá mientras dure la emergencia en todo caso.
Por lo demás, existen situaciones en los que la ecuación económica financiera del contrato no se ha alterado y no se debería aplicar el artículo comentado. Nosotros proponemos en este caso que se habilite una instancia negociadora, a los efectos de determinar el precio durante el casus en base al criterio del esfuerzo compartido. De esta manera se solucionaría definitivamente la cuestión contractual. La cuestión de fondo (crisis económica, social, etc.) es más compleja de solucionar y no depende de las partes del contrato.
En cuanto al efecto del congelamiento, y de acuerdo a lo que venimos comentando, el art. 6° prescribe que “la diferencia que resultara entre el monto pagado contractualmente y el que corresponda pagar por aplicación del art. 4° (o sea que, repetimos, se congela la exigibilidad del aumento y no el precio), deberá ser abonada por la parte locataria en al menos tres cuotas y como máximo seis mensuales, iguales y consecutivas, con vencimiento la primera de ellas, en la misma fecha del canon locativo que contractualmente corresponda al mes de octubre de 2020 y junto con éste. Las restantes cuotas vencerán en el mismo día los meses consecutivos. Este procedimiento para el pago de cuotas de las diferencias resultantes será de aplicación aun cuando hubiere operado el vencimiento del contrato. Por este aplazamiento no se podrán aplicarse intereses moratorios, compensatorios ni punitorios, ni ninguna otra penalidad prevista contractualmente. Como vemos entonces, el locatario tiene derecho a pagar la diferencia a partir de Octubre 2020 sin ningún tipo de costo financiero o contractual. Es el locador quien debe cargar con el diferimiento del pago de la diferencia, lo cual es opinable.
Esta bien, que determinadas empresas promociones la venta de sus productos a cero costo de financiación, pues de esta manera pueden ahorrarse otros costos y obtener aun una rentabilidad. Es correcto que el Estado imponga a las entidades financieras tasas de interés bajas para créditos destinados a fines específicos (fomento, sociales, etc.), pues éstas serán subsidiadas por el propio Estado o compensadas de otra forma. Lo que no creemos que esté bien es externalizar el problema de un grupo de la sociedad para trasladarlo a otro grupo. Dilatar el problema de los locatarios, haciendo soportar los efectos de la espera a los locadores. Hubiera sido más coherente, que el propio Estado subsidiaria créditos para aquellos que no puedan pagar el alquiler por la crisis sanitaria a cero interés de financiación. De esta manera internalizaba el costo, brindando una solución temporaria a los locatarios, sin afectar a la otra parte de la relación. Por otra parte, la norma supone que en Octubre de 2020, los inquilinos afectados podrá ya no solo pagar el moto contractualmente pactado, sino que además deberán pagar durante tres o seis meses la diferencia adeudada. Se prevé la posibilidad de acordar una forma de pago distinta, en rigor más extensa, pero no puede ser ésta más gravosa para el locatario. Con lo cual, si en nada se ha modificado la estructura de ingresos del locatario, la de egresos sentirá el impacto ya que tendrá una sobrecarga. Por último, se afecta la posición del fiador, pues las obligaciones de su parte fiadora permanecerá vigentes hasta la total cancelación del saldo insoluto, sin resultar de aplicación los arts. 1225 y 1596 inc. b) y d) del CCC.
FUENTE: Dr. Daniel Moeremans. Prof. De Contratos UNT UCSE.
